Immobilier locatif : 5 conseils
Que ce soit pour se créer un complément de revenus pour la retraite, pour construire un patrimoine transmissible à ses enfants, etc. nombreuses sont les raisons de se tourner vers l'immobilier locatif. Mais franchir le pas peut être compliqué lorsqu'on est novice. Voici nos 5 conseils pour bien choisir votre bien immobilier locatif.
Conseil n°1 : bien choisir sa zone d'investissement locatif
Cela semble une évidence mais le but premier d'un investissement locatif est de louer. Vous devez donc prendre le temps d'analyser la demande locative dans le secteur que vous envisagez :
- Quel est le profil de locataires : plutôt des familles, plutôt des étudiants ?
- Quel est le loyer moyen en fonction de la taille des appartements ?
- Y a-t-il beaucoup d'offres locatives (et donc de concurrents potentiels) dans le secteur que vous visez ?
N'hésitez pas à faire le tour des agences immobilières ou à consulter leur site pour vous faire une idée de la réalité du marché.
Vérifiez également si la zone est soumise à des contraintes comme l'encadrement des loyers.
Misez sur une commune dynamique, dont la croissance démographique est en courbe ascendante, qui a un tissu local économique en développement, une vie associative riche, etc. et assurez-vous que l'offre en transports en commun est satisfaisante.
Conseil n°2 : choisir le bon logement en fonction de votre cible
En fonction de la population que vous visez, vous n'investirez pas dans le même bien :
- Plutôt un studio pour des étudiants (sauf si vous voulez mettre en place une colocation).
- Un logement avec au moins deux voire trois chambres pour une famille.
Bon à savoir : disposer de place de parking et/ou d'une cave sont des plus importants.
Conseil n°3 : ne négligez pas l'environnement du logement
Une fois le type de bien choisi, faites-vous une check-list pour évaluer les biens immobiliers que vous allez visiter en gardant à l'esprit qu'en immobilier la règle d'or tient en un mot : l'emplacement.
- L'appartement ou la maison envisagés sont-ils proches des transports ?
- Quelle est sa proximité avec les commerces ?
- Est-il proche des écoles si vous ciblez les familles ou d'une université pour des étudiants ?
Ne vous contentez pas de visiter une fois le bien. Promenez-vous dans le quartier pour évaluer son attractivité et programmez des visites à différentes heures de la journée pour vous vous rendre compte de la luminosité du bien, du bruit (celui provenant de la rue mais aussi du voisinage), de la qualité d'isolation, etc.
N'hésitez pas à engager la conversation avec des voisins ou avec les commerçants du coin pour savoir ce que pensent les gens qui vivent déjà dans le quartier au quotidien.
Conseil n°4 : anticipez la rentabilité du bien immobilier
Première chose à faire : consulter le DPE et éventuellement l'audit énergétique du bien.
Si des travaux sont à prévoir, organisez une contre-visite avec un entrepreneur afin d'évaluer aussi précisément que possible leur ampleur et leur coût car cela joue à la fois sur la faisabilité du projet (avez-vous les fonds nécessaires pour les financer ?) et la rentabilité du bien (le coût total de l'achat et des travaux mais aussi la durée du chantier. Si votre appartement est indisponible plusieurs semaines, cela retarde d'autant sa mise en location et l'encaissement de revenus locatifs).
Calculez la rentabilité du bien en appliquant la formule suivante : ((loyer mensuel x 12)/prix d'acquisition)x100.
A ce stade de vos recherches, il ne s'agit bien sûr que d'une indication mais pour être au plus près de la réalité, tenez compte des devis de travaux qui vous ont été proposés pour la partie «prix d'acquisition» et regardez ce qui se pratique vraiment dans les agences immobilières du secteur pour évaluer le montant du loyer.
Conseil n°5 : vérifiez que votre budget est réaliste
Pensez également à utiliser un simulateur de crédit pour avoir une idée des mensualités que vous devrez assumer : dans l'idéal, un investissement locatif doit être une opération «blanche», c'est-à-dire que le montant du loyer couvre le montant des mensualités de crédit ( crédit immobilier + crédit travaux + assurance emprunteur ) et les éventuels appels de charge.
Dans le cas contraire, si vous devez compléter ce montant de votre poche, assurez-vous que vous êtes en mesure d'assurer l'effort d'épargne sans grever votre budget quotidien.
Si vous le pouvez, conservez une épargne disponible correspondant à quelques mois de crédit, de manière à pouvoir faire face sans trop de stress aux imprévus comme le départ soudain d'un locataire et l'intervalle nécessaire avant de retrouver le suivant.