Propriétaires-bailleurs : quels sont vos droits et devoirs ?

Propriétaires-bailleurs : définition, de qui parle-t-on ?

La personne physique ou morale (association, société...) qui possède un bien immobilier et le met en location devient propriétaire-bailleur. Il existe différentes natures de propriétaire-bailleur, privé ou social.

Cette mise en location d'un appartement ou d'une maison implique la signature d'un  contrat de location ou  bail locatif avec le locataire, définissant les conditions d'occupation du logement en tant que résidence principale.

Un propriétaire-bailleur peut choisir de gérer seul la location de son bien immobilier ou de recourir à un professionnel de la gestion locative. Cette décision dépend souvent du temps disponible, du nombre de logements gérés par le propriétaire-bailleur et de la connaissance des obligations légales liées à ce statut.

Quels sont les droits du propriétaire-bailleur vis à vis de son locataire ?

Protéger votre bien immobilier : dossier locataire, contrat de location ou bail de location (différents contrats et durées selon que faites de la location vide ou meublée), dépôt de garantie, état des lieux d'entrée et sortie...

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, voici les étapes chronologiques pour protéger votre bien immobilier en location :

1. Avant la mise en location

• Constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) complet (Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989)
• Vérifier que le logement répond aux critères de décence (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002)
•  Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) (Article L.121-10 du Code des assurances)

2. Sélection du locataire

• Demander uniquement les pièces justificatives autorisées par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 
• Vérifier la solvabilité du candidat (ratio loyer/revenus de 33% recommandé) 
• Ne pas pratiquer de discrimination (Article 1er de la loi du 6 juillet 1989) 

3. Signature du bail

• Utiliser le contrat type obligatoire (Décret n°2015-587 du 29 mai 2015) 
• Annexer tous les documents obligatoires (Article 3 de la loi du 6 juillet 1989) : État des lieux d'entrée, notice d'information, diagnostics techniques etc.
• Collecter le dépôt de garantie (maximum 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, Article 22 ; jusqu'à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.) 

4. Pendant la location

• Établir les quittances de loyer mensuelles
• Percevoir le loyer à la date et selon le mode précisés dans le contrat de bail
• Réaliser la révision annuelle du loyer selon l'IRL ou l'indice de référence des loyers
• Conserver tous les documents relatifs à la location 

5. Fin de location

• Recevoir le congé du locataire (préavis de 1 à 3 mois selon les cas) 
• Réaliser l'état des lieux de sortie
• Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux : 1 mois si l'état des lieux est conforme / 2 mois en cas de retenues justifiées 

Vous pouvez aussi choisir de confier la gestion locative de votre bien immobilier aux professionnels de notre réseau d'agences immobilières CENTURY 21 qui pratiquent ce métier spécifique au quotidien. Savez-vous que leurs honoraires de gestion (initial, confort ou premium) sont déductibles de vos revenus fonciers ? Cette solution vous intéresse : précisez-nous votre projet en quelques minutes ou contactez l'agence immobilière CENTURY 21 la plus proche de chez vous. 

Pourquoi la garantie loyers impayés est-elle indispensable ?

Un retard de paiement peut rapidement fragiliser votre situation financière, particulièrement si la perception du loyer contribue en tout ou partie au remboursement de votre crédit immobilier. La garantie loyers impayés vous protège contre ce risque majeur en assurant la continuité de vos revenus locatifs.

Cette protection, proposée par les compagnies d'assurance, couvre non seulement les loyers non versés mais prend également en charge les réparations locatives suite à d'éventuelles dégradations. Le montant du loyer est garanti pendant toute la durée du bail, vous permettant de faire respecter vos engagements en toute sérénité. En fonction des assureurs et contrats, il peut y avoir une franchise ou un délai de carence.

Il est impératif que les conditions suivantes aient été respectées au préalable : vérification rigoureuse de la solvabilité du locataire et signature d'un contrat conforme aux lois en vigueur.

Résilier le bail sous certaines conditions

Selon le cadre légal défini par la loi du 6 juillet 1989, trois motifs sont légitimes pour que le propriétaire résilie le bail :

• la vente du logement,
• sa reprise pour y habiter,
• un motif sérieux comme des manquements graves du locataire.

Vous devez notifier votre décision par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 6 mois avant la fin du bail. Le courrier doit préciser le motif exact et inclure une notice d'information sur vos obligations et les recours possibles du locataire. Cette garantie pour le propriétaire protège vos droits tout en préservant ceux de votre locataire. 

Attention : certains occupants bénéficient d'une protection renforcée, notamment les personnes âgées de plus de 65 ans aux ressources modestes. Dans ce cas, vous devez proposer une solution de relogement adaptée.

Pour en savoir plus, consultez notre article intitulé : Propriétaire bailleur, comment récupérer votre logement en location ?

Quelles sont les obligations du propriétaire-bailleur vis à vis de son locataire ?

Mettre à disposition un logement décent dont respect du DPE

Pour pouvoir louer un logement à un locataire, l'appartement ou la maison dont vous êtes le propriétaire et que vous mettez en location doit impérativement satisfaire 6 critères cumulatifs qui confirment sa décence pour préserver la sécurité et la santé de son futur occupant, le locataire.

Informer le locataire

Pendant toute la durée du bail, des documents sont à remettre obligatoirement à votre locataire : le contrat de bail écrit, les quittances de loyer (loyer/charges), les justificatifs de charge (1 mois avant la régularisation annuelle) et la notice d'information sur les obligations du propriétaire en cas de préavis donné pour vendre son logement ou s'y loger.

Par ailleurs, la bonne circulation des informations entre propriétaire et locataire garantit une relation sereine : avant d'entreprendre des travaux dans le logement, notifiez leur nature et leurs modalités d'exécution par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre, etc.

Pour faciliter ces démarches et sécuriser vos relations avec votre locataire, les professionnels de l'immobilier CENTURY 21 peuvent vous accompagner dans la gestion quotidienne de votre bien.

Respecter la vie privée du locataire

La jouissance paisible de son logement constitue un droit fondamental du locataire. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans autorisation préalable, même pour effectuer des travaux ou une visite.

Le propriétaire doit prévenir en amont de sa visite accompagnée de professionnels pour programmer ou assurer des travaux d'amélioration du logement ou de ses parties communes ou procéder à l'entretien normal du logement (volet en panne...).

En cas de vente ou de relocation en fin de bail, le propriétaire doit organiser les visites en accord avec l'occupant, dans le respect de ses horaires. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions, la vie privée du locataire étant protégée par la loi.

Réaliser des travaux

Pendant la durée du bail, le propriétaire doit prendre en charge les travaux qui ne sont pas des réparations locatives ou de l'entretien courant du logement du ressort du locataire : les travaux des parties communes ou privatives, les réparations pour maintien en état d'un volet électrique défectueux ou d'une fenêtre oscillo-battante bloquée, les travaux liés aux performances énergétiques du logement (isolation par exemple) ainsi que l'entretien du toit ou des façades.

À noter : en cas de fuites d'eau ou de panne de chauffage (en hiver), une intervention sous 24h est nécessaire.

Quelles aides pour le propriétaire-bailleur ?

Des aides financières pour la rénovation énergétique du logement

La transition écologique s'accompagne d'aides financières significatives pour améliorer la performance thermique de votre bien comme MaPrimeRénov' qui permet de financer certain pourcentage des travaux d'isolation ou de chauffage pour les bailleurs, avec un plafond fixé par logement. Pour tout savoir du dispositif MaPrimeRénov' et de ses modalités.

Les avantages fiscaux s'ajoutent à ces dispositifs : le déficit foncier lié aux travaux peut être doublé si le diagnostic de performance énergétique passe d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Pour garantir l'efficacité des rénovations et la sécurité des occupants, faites appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Un dossier de diagnostic technique complet vous permettra d'identifier les priorités et d'optimiser vos investissements.

Pour en savoir plus sur les dispositifs d'aides en matière de rénovation énergétique auxquels vous pouvez prétendre, cliquez sur ce lien officiel.

Des associations de propriétaires pour échanger et être conseillé

L'UNPI 35 millions de propriétaires et ses chambres locales
La chambre des propriétaires du Grand Paris

Des professionnels de la gestion locative CENTURY 21, formés pour déléguer votre gestion locative partiellement ou totalement

En savoir plus sur les avantages de confier votre gestion locative au Réseau CENTURY 21
Pour découvrir le métier de la gestion locative dans le Réseau C21
Pour entrer en contact avec l'agence CENTURY 21 en gestion locative la plus proche de chez vous ou de votre bien à louer.

À bientôt.

Parlons de vous, parlons bienS.

Source : https://www.century21.fr/edito/article/proprietaires-bailleurs-quels-sont-vos-droits-et-devoirs/